LA VEFA AU MAROC

VEFA : Le projet de loi n° 107-12 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement

 

La loi n° 107-12 qui modifie et complète la loi n° 44-00 sur la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est publiée au bulletin officiel du 18 février 2016.

Suivi: 24 mars 2015

Le projet de loi n° 107-12 a été adopté en seconde lecture à l’unanimité par la commission justice, législation et droits de l’homme de la première Chambre, mardi 24 mars 2015. 

Veille : 28 Juin 2014

Au cours de la 39ème  session ordinaire du CESE, le Conseil a adopté, un avis relatif au projet de loi n°107-12 modifiant et complétant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des Obligations et des Contrats traitant de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement. Pour plus de détail, Cliquez ici


Je rappelle  que le conseil de gouvernement avait adopté en mois de juin 2013 le projet de loi n° 107-12 modifiant et complétant le dahir des obligations et contrats. L’objectif  étant d’introduire de nouvelles modifications à la loi réglementant  les transactions relatives à la vente sur plan. Ce projet respecte l'architecture de la loi n° 44-00 qui sera réformée pour faire face aux abus de plusieurs promoteurs immobiliers qui établissent des contrats non conformes à la réglementation. 

 

L’objectif principal de la nouvelle rédaction du projet est de:

 

- Permettre aux promoteurs d’avoir des avances de la part des acquéreurs. (art. 618-5 du projet). Ainsi l’acquéreur devra, selon les termes du projet 107.12, payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux  comme suit:

 

5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire.

 

75 % répartis en trois étapes, payés à la fin de chacune de ces phases, selon la convention des deux parties, comme suit :

 

  • La phase de l'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.
  • La phase de l'achèvement des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble.
  • La phase de l'achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habitat ou du certificat de conformité.

 

20% lors de la remise des clefs.

 

 

- Rendre nul les contrats relatifs à la vente d'immeubles à construire qui ne seraient pas conclus conformément aux dispositions du projet de loi 107-12 (art. 618-3)

 

- Rendre obligatoire de déposer les copies conformes des plans d'architecture ne varietur, du béton armé et du cahier des charges auprès du professionnel chargé de la rédaction du contrat. (art. 618-3)

 

- Permettre la possibilité de conclure le contrat préliminaire après obtention du permis de construire, étant donné que ce contrat ne pouvait être conclu que si les travaux de fondation surgissent du sol.  (art. 618-5)

 

- Contraindre les promoteurs d’inclure des éléments obligatoires au contrat, il s’agit de  la description du bien, sa superficie approximative, le prix de vente final au mètre carré, les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant, la date et le numéro du permis de construire et le titre de la propriété. (art. 618-3)

 

- Interdire l’insertion de la condition de l'assentiment du vendeur au contrat, afin de permettre à l’acquéreur de conserver son droit par une prénotation sur le titre foncier de l'immeuble, objet de la vente.

 

- Permettre au vendeur de se désengager, de l’obligation de la  caution bancaire ou toute autre caution ou assurance une fois le contrat de vente définitif a été conclu ou qu’il soit inscrit sur le Registre foncier lorsqu’il s’agit d’un titre immatriculé, ou une fois le jugement de résiliation a été rendu suite au refus de l’acquéreur d’achever la vente (art. 618-9)

 

En cas de résiliation du contrat par l'une des parties, la partie lésée aura droit à une indemnité ne dépassant pas 15% du prix de vente (au lieu de 10 %).Toutefois l’acquéreur peut résilier le contrat sans indemnité après un an du délai de livraison convenu,

La vente en l'état futur d'achèvement (vente sur plan)

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La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) est issue du Dahir n° 1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n°44-00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre 2002).

La définition de la vente en l’état de futur achèvement résulte de l’article 618-1 de la loi n°44-00 :

“Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.”

La loi concerne aussi bien les immeubles à usage d’habitation que ceux à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal effectués par toute personne de droit public que de droit privé. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.

Les formes nécessaires à la vente en l’état de futur achèvement (Article 618-3)

Le contrat préliminaire

Nécessité d’un contrat préliminaire qui doit être établi et cela sous peine de nullité soit: un acte authentique, soit un acte ayant date certaine et élaboré par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats agréés près la cour suprême).

Le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre de mentions :

  • l’identité du vendeur et de l’acheteur ;
  • le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes ;
  • le numéro et la date de l’autorisation de construire;
  • la description de l’immeuble, objet de la vente;
  • le prix de vente définitif et les modalités de son paiement;
  • le délai de livraison;
  • les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.

Le contrat préliminaire doit être signé et paraphé par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.

Il convient de joindre au contrat préliminaire :

  • les copies conformes des plans d’architecture ‘ne varietur’, du béton armé et le cahier des charges ;
  • le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

La loi apporte une sécurité en faveur de l’acquéreur dans le sens où le contrat préliminaire ne peut signé qu’après achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée. (Article 618-5)

Les modalités de paiement de la vente en l’état de futur achèvement (Article 618-6).

L’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :

  • une partie lors de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée;
  • une deuxième partie lors de l’achèvement des gros oeuvres de l’ensemble de l’immeuble;
  • et enfin une dernière partie lors de l’achèvement des travaux de finition.

Toutefois, la loi laisse la possibilité aux parties de fixer des modalités de paiement différentes à l’exception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente (article 618-8).

Le contrat définitif

Le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé. (Article 618-18)

Le contrat définitif ne sera conclu qu’après le versement intégral du prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, par l’acheteur. Le contrat définitif devra être conclu selon les formes du contrat préliminaire, il doit donc revêtir les mentions de l’article 618-3.

Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification visée à l’article 618-18 ci-dessus, la partie lésée peut intenter une action en justice visant à la conclusion du contrat définitif ou à la résiliation du contrat de vente préliminaire.

En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.

Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif.

Réalisation de la vente

Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’es

valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription

du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.

Les garanties pour l’acheteur (Article 618-9).

Le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.

Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente et lorsqu’il s’agit d’un immeuble

immatriculé lors de l’inscription de ladite vente sur les registres fonciers.

La loi a posé une exception (Article 6186-11), les établissements publics et les sociétés dont le capital est détenu en totalité par l’Etat ou toute personne morale de droit public n’ont pas à fournir de caution à l’acheteur.

Le texte apporte une autre garantie à l’acheteur : l’établissement d’un cahier des charges

Le vendeur doit établir un cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l’immeuble à réaliser et les délais de réalisation et de livraison.

Le vendeur et l’acquéreur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifiée conforme, portant la signature légalisée de l’acquéreur est délivrée à ce dernier. Lorsque l’immeuble est immatriculé, des copies du cahier des charges, du plan d’architecture ne varietur et du règlement de copropriété, le cas échéant, doivent être déposées à la conservation foncière. Lorsque l’immeuble est non immatriculé, ces copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l’immeuble et déposées auprès dudit greffe.

Les pénalités de retard (Article 618-12).

Les pénalités dues par l’acheteur

En cas de retard dans les paiements tels que prévus à l’article 618-6, l’acquéreur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.

Les pénalités dues par le vendeur

En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.

Toutefois, l’indemnité de retard ne sera appliquée qu’un mois après la date de la réception de la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie, par l’une des voies prévue à l’article 37 et suivants du code de procédure civile.

La vente en l’état futur d’achèvement permet donc aux promoteurs de financer les travaux de construction par les avances versées par les clients tout en gardant la propriété des constructions puisque celle-ci n’est transférée à l’acheteur qu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur les registres fonciers dans le cas d’un immeuble immatriculé et lors de la conclusion du contrat définitif de vente pour un bien non immatriculé ou en cours d’immatriculation.